2. Элементы системы владения отдыхом

Таймшер (timeshare) - разделенное время. Таймшер - отдых в Принадлежащем клубу отдыха или включенном в его ка­талог средстве размещения в течение определенного периода про­должительностью не менее одной недели в определенное время каждого года.

Система владения отдыхом восходит к ранним шестидесятым, когда Александр Нетте (Alexander Nette), немец по национально­сти, впервые развил концепцию на базе гостиницы в Тицино (Ticino), управляющим которой он являлся. Его первоначальная идея привела к созданию компании, названной Хапимаг (Hapimag). Основанная в Швейцарии компания выпустила акции, соб­ственность на которые давала покупателю, право на проведение отдыха в туристских комплексах, принадлежащих компании. Се­годня Hapimag - успешно работающая компания с более чем 90 000 акционеров и 45 объектами по всей Европе.

Чуть позже, в 1967 году на лыжном курорте Супердеволи (Superdevoly) также была проведена творческая (и во всех смыслах оригинальная на тот момент) попытка использовать для отдыха фиксированные недели в гостинице. Коммерческий лозунг гласил: «Не арендуйте комнату - покупайте гостиницу. Это дешевле!».

Хотя система владения отдыхом первоначально возникла в Европе, идея была адаптирована в США в середине 70-х годов во время жесточайшего нефтяного кризиса и связанного с ним кризи­са на рынке недвижимости. После окончания бума во Флориде, связанного со строительством зданий для продажи в полную соб­ственность, строительные компании нуждались в новых способах, которые помогли бы им продать пустующие объекты. И тогда сис­тема «владения отдыхом» явилась решением: оказалось очень вы­годным, разбив год на 52 недели, продать одну и ту же квартиру 51 раз - на неделю - каждому желающему отдохнуть во Фло­риде. Оставшиеся неделя - две предназначались для коммуналь­ных работ и ремонта.

Как только была применена эта коммерческая формула, про­давцы скоро обнаружили ее основной недостаток - отсутствие заключающийся в требовании к покупателю прово­дить отдых в том же самом месте, в то же самое время года.

Решение было найдено через развитие специальной обменной системы. Существуют две основные компании по обмену: RCI и II RCI (Resort Condominiums International), основанная в 1974 году, стала первой обменной компанией, и II (Interval Interna­tional), основана двумя годами позже, в 1976 году.

Две компании действовали как катализатор для индустрии владения отдыхом, которая впоследствии распространяется от США к Мексике, и в ранних 80-х, назад к Европе. Использование Британским рынком услуг испытанной и проверенной методики продаж обменов отдыхом на Канарских островах и побережье Коста дель Соль (Испания) принесло успех и в Европе. С этих 'пор индустрия владения отдыхом распространилась по всем ре­гионам мира.

В России таймшер-рынок начал складываться в начале 90-х годов. Вытесненные с рынков Европы компании, зарекомендовав­шие себя не самым лучшим образом в своей стране, устремились в Восточную Европу, в том числе в Россию. В нашей стране это совпало с периодом перераспределения капитала и собственности, в результате чего в стране появились люди, имеющие весьма зна­чительные средства в твердой валюте. Очень часто эти средства необходимо было или легализовать, или сохранить. Этим отчасти объясняется интерес, проявленный к новому для россиян явлению. Но в связи с отсутствием законодательной базы, регулирующей данный вид деятельности, российский рынок прав владения отды­хом приобрел стихийный характер.

Российский покупатель оказался абсолютно незащищенным от произвола продавцов, ведущих чрезмерно агрессивную продажу, что вызвало и продолжает вызывать до настоящего времени нега­тивное отношение к этому перспективному и экономически выгодному виду деятельности.

Структура индустрии туризма состоит из четырех основных участников и представлена на рисунке 13.

Структура индустрии владения клубным отдыхом значительно сложней, так как в ней задействовано гораздо больше участников. Это связано с особой формой покупки таймшер-недели (недель) и соблюдением условий защиты прав потребителей.

Рис. 13 Структура индустрии туризма

- Клубный отдых - вид отдыха, в принадлежащих клубу отдыха средствах размещения на условиях и в сроки, определяет клубом отдыха.

Существует две системы (вида) клубного отдыха:

1. Клубный отдых в режиме разделенного времени (тайшер) - отдых в течение определенного периода продолжительностью не менее одной недели, в определенное время каждого года (недельный модуль).

2. Клубный отдых в режиме реального времени отдых, продолжительность проведения которого зависит от количества принадлежащих члену клуба баллов, кредитных очков или иных применяемых клубом единиц измерения, определяющих также выбор средств размещения.

На рисунке 14 представлена структура индустрии системы внедрения клубным отдыхом

- Компания - собственник, - как правило, это компания владеющая, самостоятельно или через дочернюю организм одним или несколькими средствами размещения (апартаментами), предназначенными для организации на их базе таймшера. В практике европейского и американского таймшера обычно опери­руют понятиями «таймшер-курорт» или «сеть таймшер-курортов», что говорит о масштабах самого явления.

Рис. 14 Структура индустрии системы владения клубным отдыхом.

- Разработчик (девелопер) проекта иногда компания-собственник и разработчик проекта совпадают в одном юридиче­ском лице, но чаще выступают как раздельные участники в виду разности стоящих перед ними задач. Компания-собственник может использовать принадлежащую ей собственность любым путем, приносящим максимальный доход, не обязательно развивая ту или иную форму системы владения клубным отдыхом. Задачей разработчика является реализация своего права собственности на недвижимость в продаже прав владения отдыхом.

- Компания - маркетер - является непосредственным организатором продаж таймшер-недель потребителю и выступает всего как агент (комиссионер) разработчика или принадлежащей ему компании - Генерального маркетера. Фактически именно это звено отвечает за продвижение таймшер-продукта на рынок и не­посредственно соприкасается с покупателем - первичный рынок продаж.

- Управленческая компания - отвечает за управление курортом и его обслуживание. В круг ее обязанностей входят поддержание порядка и функционального состояния компонентов, ремонт, обеспечение соблюдения экологических норм и взаимодействие с эксплуатационными и коммунальными службами. Это звено соприкасается уже непосредственно с владельцами.

-Трастовые компания (попечительская организация) организация, специально созданная для охраны прав многочисленных и раздробленных членов клуба; является как бы гарант том выполнения клубом своих обязательств. Выпускает именные сертификаты для таймшер-владельцев, ведет счета клуба и балансы маркетеров, продающих членство в данном клубе по миру.

- Компании по перепродаже (специализированные туристские биржи) - специализированные организации, занимающие комиссионной (биржевой) торговлей ранее купленными и сданными на продажу владельцем таймшер-сертификатов - второй рынок.

- Компании по обмену - организации, чей главный бизнес заключается в предложении клиентам, владельцам отдыха, возможности обменять их интервал отдыха на другой на курортах, с которыми они работают.

- Член клуба отдыха (таймшер-владелец) физическое или юридическое лицо, купившее таймшер-неделю (недели) и получившее сертификат, подтверждающий его членство в клубе отдыха.

- Курорт (клуб) - объект, собственность или комплекс, проданный для использования в системе владения отдыхом (в отличие от общераспространенного понятия, которое означает род, находящийся на берегу моря, или лыжный курорт).

- Профессиональные консультанты - финансовые советники из кредитных организаций, юридические консультанты и каты, аналитики и т.д.

- Торговые ассоциации - некоммерческие объединения профессиональных операторов рынка, девелоперов и маркетеров, разрабатывающие и поддерживающие на рынке принятые стандарты работы в рамках существующего законодательства лоббиющие интересы отрасли в органах власти и т.п. В Российской федерации - Ассоциация российских компаний, действующих на рынке клубного отдыха (таймшер) - АРККО - существует с 1995 т. (Прежнее название - Ассоциация российских компаний, действующих на рынке собственности на Каникулы - Российская таймшер Ассоциация).

- Ассоциации членов клубного отдыха - объединяющие непосредственно владельцев интервалов отдыха в определенном таймшер-клубе (или баллов в клубах для отдыха) для защиты своих интересов в клубе вне зависимости от страны постоянного проживания.

- Национальные ассоциация владельцев - объединения владельцев отдыха, проживающих в данной стране, вне зависимости от местонахождения их клуба для отдыха.

Описанная цепочка закрепляет организационные и экономические взаимоотношения, в которые участники вступают по подводу организации и продажи таймшер-продукта, договорами, разграничивающими права и ответственность сторон. Количество звеньев и их наименование может отличаться от вышеперечисленных. В ча­стности, компания-собственник может быть замене на строи­тельную компанию, возводящую средства размещения по соглаше­нию с компанией-организатором.

В течение последних двадцати пяти лет объем продаж владе­ния отдыхом последовательно доказал потенциал роста этого сек­тора. Развитие и консолидация индустрии в течение последних двадцати пяти лет ясно видны в росте числа курортов, владельцев таймшеров, проданных периодов и объемах продаж с 1980 по 1997 годы.

- Система владения отдыхом получила свое развитие в 89 странах мира;

- Существуют свыше 5100 комплексов, работающих в систе­ме владения отдыхом;

- Владельцы сертификатов живут в 191 стране;

- Имеется более чем 3756 миллионов семей, которые владеют отдыхом;

- В 1994 году во всем мире было продано 560000 периодов отдыха;

Начиная с 1980 года было куплено приблизительно 4,9 миллиона владений отдыхом, что обеспечило объем продаж, равный более чем 36 миллиардам долларов США;

- В течение последних 8 лет рост числа владельцев отдыха во всем мире в среднем составлял свыше 15% в год (во всем мире).

Суммарный денежный оборот фирм, действующих в таймшер-бизнесе, составляет сейчас порядка $ 400 млн. в год. В ближай­шие пяты лет, по уверениям экспертов RCI, ожидается приток на этот рынок до $ 30 млрд. инвестиций.

В течение 1980-х годов индустрия быстро расширялась, что можно увидеть в таблице 3 и рисунке 15.

Таблица 3

Тенденции развития всемирной индустрии владения отдыхом в период

с 1980 по 1997 годы

Из приведенной таблицы видно ежегодное увеличение количе­ства владельцев отдыхом и увеличение объема продаж. Самый большой рост объема продаж приходился на 1980-1985 гг.

Система владения отдыхом в настоящее время является одной из наиболее быстрорастущих областей туристского бизнеса, свя­занного с организацией отдыха. Последствия старения населения меняют отношение к проведению отдыха в сторону повторного по­сещения мест отдыха. На рис. 15 представлен рост числа вла­дельцев отдыха, а на рис 16 - рост количества проданных не­дель за тот же период времени (1980-1997 г.г.).

Рис. 15 Рост числа владельцев отдыха

Рис. 16 Рост количества проданных недель (1980 – 1997г.г.)

В системе владения отдыхом владельцы часто приобретают несколько недель на одном или нескольких курортах.

Рост объема продаж в системе владения отдыхом представлен на рис. 5.6, а количество владельцев отдыха на 10.000 населения,• в некоторых странах мира (по данным RCI) в таблице 4.

Таблица 4

По мнению экспертов RCI, имеется никакого существенного фактора в будущем, который бы угрожал росту продаж владения отдыхом.

В относительных величинах наиболее существенный рост числа курортов и владельцев произошел в начале 80-х, прежде всего благодаря произошедшему в Соединенных Штатах преобразованию сотен неприбыльных объектов, находящихся в полной собственности, связанные с владением отдыха. В течение следующих нескольких лет наблюдался более медленный рост индустрии вследствие медленного восстановления рынка недвижимости.

С 1980 г. ежегодные темпы роста обмена собственностью для отдыха равнялись в среднем 15%. Для сравнения можно сказать, что в секторе традиционного туризма эта цифра равнялась лишь 4%, а в гостиничном бизнесе - 2% за тот же период. Эксперты полагают, что сфера обмена отдыхом меньше подвержена кратко­срочным изменениям спроса, чем более изменчивый традиционный сектор туризма; более чуткий к колебаниям доходов потенциаль­ных потребителей и влиянию внешних факторов. По оценкам экс­пертов темпы роста сектора системы владения будут в дальнейшем примерно в 4 раза превосходить общие темпы роста туристского бизнеса, и в 7 раз - гостиничного.

В России рынок системы владения отдыхом практически от­сутствует. На сегодняшний день база клиентов в Москве составля­ет 12.500 тысяч семей, из которых примерно 20% находятся в бло­ке в связи с неуплатой управленческих взносов. И в эту цифру входят семьи не только из Москвы, также из благополучных регионов России. Таким образом, получается, что 12.500 тысяч семей это и есть весь рынок России. Это и есть результат бескон­трольности развития данного сегмента рынка - отсутствие законодательной базы.

Причина сложившейся вокруг системы владения отдыхом в России ситуации сводится к следующим трем мо­ментам:

- отсутствие необходимой законодательной базы;

- агрессивность маркетинговых компаний;

- порочное ценообразование на услуги клубного отдыха. Большинство таймшерных компаний, действующих в России,

зарегистрированы как туристские фирмы, но часто не имеют ли­цензии на ведение туристской деятельности. Некоторые из них напрямую с клубными отелями не связаны. Вероятно, среди этих фирм есть и такие, которые планируют работать на российском рынке добросовестно и долго. Но, к сожалению, даже они на сегодняшний день прибегают к сомнительным методам работы, ис­пользуя некорректные меры воздействия на клиентов. Более того, несмотря на небольшой срок деятельности компаний, торгующих таймшерами на российском рынке, уже известны печальные при­меры: есть исчезнувшие фирмы, есть компании, к которым предъ­явлены судебные иски.